دستور تخلیه در دوران کرونا و استثنائات آن

با اجباری‌شدن تمدید قراردادهای اجاره در دوره کرونا تعداد دعواهای موجر و مستأجر در شورای حل اختلاف افزایش یافته و به ازدحام این مراکز منجر شده است.

به گزارش سرویس اقتصادی برخط نیوز به نقل از همشهری – روزنامه همشهری، مجتمع های شورای حل اختلاف نسبتاً شلوغ است و گویا بیشترین سهم از پرونده های جاری با اختلاف به دعواهای اجاره مسکن اختصاص دارد؛ صاحب خانه هایی که به دنبال دریافت حکم تخلیه ملک خود هستند و مستأجرانی که آمده اند تا به پشتوانه مصوبه ستاد مقابله با کرونا، جواب محکمه پسندی به صاحب خانه بدهند و سر جای خود بنشینند.

پرش های قیمت مسکن در سال های اخیر، تأثیر مستقیمی بر رشد قیمت اجاره مسکونی داشته و در این میان، مصوبه تمدید اجباری قراردادهای اجاره به واسطه جلوگیری از تخلیه تورم مسکن در بازار اجاره، به مذاق برخی از موجران خوش نیامده است. البته برخی از مستأجران ناخلف نیز با سوءاستفاده از حمایت قانون ستاد مقابله با کرونا بنای ناسازگاری با صاحب خانه ها را گذاشته اند. قانون برای رسیدگی به تخلفات و خواسته های این دو گروه، مراجعه به شورای حل اختلاف را تجویز کرده و آنگونه که ازجمعیت حاضر در مجتمع های شورای حل اختلاف برمی آید، سطح تنش در بازار اجاره به دنبال ادامه دار شدن قانون تمدید اجباری قراردادها به شدت افزایش پیدا کرده است.

۹ استثنا برای حکم تخلیه

بیش از یک سال است که ستاد مقابله با کرونا برای حفاظت از اقشار کم درآمد در بازار اجاره، مصوبه تمدید اجباری قراردادهای اجاره بهای مسکونی با نرخ مشخص را ابلاغ کرده و امسال نیز با تمدید دوباره مصوبه قبلی، سیاست جلوگیری از وقوع بحران در بازار اجاره را پیگیری کرده است. به واسطه این مصوبه که تا ۳ ماه پس از عادی شدن شرایط کرونا، ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر را معلق می کند، همه قراردادهای اجاره سررسید شده در دوره کرونا باید درصورت تمایل مستأجر برای یک سال دیگر تمدید شود. سقف افزایش نرخ اجاره بها در این قراردادها برای تهران ۲۵ درصد، شهرهای بزرگ ۲۰ درصد و سایر نقاط شهری ۱۵ درصد تعیین شده؛ اما توافق موجر و مستأجر در قیمت های بالاتر نیز بلامانع است. در این مصوبه، ۹ استثنا نیز مدنظر قرار گرفته که صاحب خانه می تواند حکم تخلیه ملک خود را با اثبات آنها دریافت کند و همین مسئله پای تعداد بیشتری از موجران و مستأجران را به شورای حل اختلاف باز کرده است.

چنانچه مالک، به منظور تخریب واحد مسکونی، احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی اخذ کرده باشد.

چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، براساس مستندات مثبته و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، مابه التفاوت مال الاجاره را به موجر پرداخت نکرده باشد.

املاک مورد اجاره که قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند، مستأجر باید ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام کند.

چنانچه مستأجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ های فوق الذکر موافقت نکند، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، واحد قابل تخلیه است.

مستأجرانی که در دوره قرارداد اجاره براساس این مجوز، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده به تعهدات خود عمل نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوند مشمول این مصوبه نخواهند شد.

چنانچه موجر و افراد تحت تکفل وی صرفاً مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز (مالک و افراد تحت تکفل) موجر به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی کننده احراز شود.

چنانچه بنا به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، رفتار مستأجر خلاف عرف عمل کرده و باعث شکایت سایر ساکنان واحدهای مسکونی باشد.

چنانچه مستأجر در دوران استفاده از واحد مسکونی استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره نامه اعم از کاربری کند.

چنانچه مستأجر در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات (پرداخت به موقع اجاره بها، هزینه شارژ و …) اقدام نکرده و موجب ضرر و زیان قابل ملاحظه موجر (به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده) شده باشد.

وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در بندرعباس ، وکیل پایه یک در بندرعباس ، بهترین وکیل بندرعباس ، وکیل در بندرعباس ، وکیل بندرعباس ، وکیل خوب در بندرعباس ، وکیل در هرمزگان ، وکیل خوب در هرمزگان ، آدرس دفتر وکالت در بندرعباس ، وکیل دادگستری در بندرعباس

تخلیه فقط با حکم شورا

نکته قابل توجه این است که حتی در ۹ مورد استثنایی که ستاد مقابله با کرونا برای صدور حکم تخلیه درنظر گرفته، این حکم باید توسط شورای حل اختلاف و پس از احراز شرایط صادر شود. همین مسئله باعث شده صاحب خانه هایی که خواستار تخلیه ملک خود هستند به شورای حل اختلاف مراجعه کنند و مستأجران نیز برای جلوگیری از صدور حکم تخلیه وارد عمل شوند. در مواردی نیز مستأجران دست پیش گرفته اند و به واسطه مخالفت صاحب خانه با تمدید قرارداد، آمادگی خود برای تمدیدی قرارداد با شرط افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها را به اطلاع شورا رسانده اند تا امکان تمدید قرارداد فراهم شود. در این وضعیت، مالک یا باید مدارکی برای اثبات یکی از ۹ شرط استثنا را به شورا ارائه کند یا شورا حتی به صورت غیابی رأی به تمدید قرارداد خواهد داد. گزارش میدانی همشهری از مجتمع های شورای حل اختلاف شهر تهران حاکی از این است که مراجعه موجر و مستأجر به این شورا برای حل اختلاف در دوره کرونا افزایش پیدا کرده و این مراجعه در سال جاری به مراتب از سال قبل بیشتر است. مسئول دفتر یکی از مجتمع های شورای حل اختلاف می گوید: به دلیل افزایش شکایت ها، روال رسیدگی به این اختلافات که قبلاً تا ۲ روز به طول می انجامید، حالا به چند هفته می رسد و معطلی مراجعه کنندگان افزایش پیدا می کند. به گفته او، در این مجتمع، حدود ۲۵ درصد پرونده های مربوط به قرارداد اجاره به صدور حکم تخلیه منجر شده است.

جهت مشاوره در زمینه دستور تخلیه ملک استیجاری و سایر مباحث حقوقی روی لینک ذیل کلیک کنید:

سامان عسکری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در بندرعباس

شکایت از بد عهدی مستأجران

اظهارات مسئول دفتر یک مجتمع شورای حل اختلاف تهران حاکی از این است که بیش از نیمی از شکایت های ارائه شده در حوزه قرارداد اجاره به این مجتمع مبتنی بر بدعهدی مستأجر در ایفای تعهدات خود یا نارضایتی ساکنان ساختمان از مستأجر بوده است که البته این موضوع در کمتر از یک سوم این شکایت ها برای قاضی شورای حل اختلاف احراز شده است و مابقی یا با توافق موجر و مستأجر مصالحه شده یا به صدور رأی تمدید انجامیده است. او که به دلایل شغلی حاضر به انتشار نام خود نیست، به همشهری می گوید: موجران برای ثبت شکایت باید از طریق دفاتر قضایی اقدام کرده و با پیگیری ابلاغیه های سامانه ثنا، در زمان مقرر به مجتمع قضایی معرفی شده از سوی سامانه مراجعه کنند تا به شکایت آنها رسیدگی شود.

توفیق اجباری برای توافق

در هوای گرم تابستان و در شرایطی که پیک پنجم کرونا همچنان قربانی می گیرد، ازدحام جمعیت در مجتمع شورای حل اختلاف بیش از میزانی است که در پروتکل های احتیاطی وزارت بهداشت توصیه شده است. کارمند یکی از مجتمع های شورای حل اختلاف تهران در گفت وگوی تلفنی با همشهری می گوید: بخشی از این شلوغی ناشی از مراجعه حضوری افراد برای کسب اطلاع از نحوه شکایت است و برخی نیز افراد دیگری را همراه خود می آورند درحالی که فقط خود موجر و مستأجر اجازه حضور در جلسه شورای حل اختلاف را دارند. به گفته او، به دلیل کثرت شکایت ها و شلوغی مجتمع ها، اغلب جلسات رسیدگی طبق زمان اعلام شده در ابلاغیه برگزار نمی شود و افراد گاهی چند ساعت باید منتظر بمانند و همین مسئله باعث شده ازدحام در مجتمع ها غیرعادی به نظر برسد. البته رعایت پروتکل های بهداشتی ازجمله زدن ماسک الزامی است و اغلب مراجعه کنندگان نیز رعایت می کنند؛ اما بازهم مراجعه به این مراکز بیش از شرایط عادی است.

کفش آهنی بپوشید یا وکیل بگیرید

روی در و دیوار محدوده مجتمع شورای حل اختلاف، نوشته های زیادی در مورد وکالت و ارائه مشاوره دیده می شود و جالب اینکه تعداد اعلامیه های «وکالت برای حکم تخلیه» نیز کم نیستند. یکی از مالکانی که برای دریافت حکم تخلیه ملک خود به شورا مراجعه کرده، در گفت وگو با همشهری می گوید: رسیدگی شورای حل اختلاف نسبت به روند دادگاه ها خیلی سریع تر است اما به هرحال این هم کار اداری محسوب می شود و آدم باید اعصاب آهنی داشته باشد که پیگیری کند. او که گویا نتوانسته قاضی شورا را برای صدور حکم تخلیه قانع کند، می افزاید: مستأجر من به خانه آسیب زده و اجازه تعمیر هم نمی دهد تا جایی که صدای ساکنان آپارتمان طبقه پایین هم درآمده؛ اما قاضی می گوید برای اثبات این ادعا یا باید استشهاد ارائه شود یا ۲ نفر از ساکنان آن ساختمان با سند سکونت یا مالکیت نسبت به این ماجرا شهادت بدهند و برای این کار ۲ هفته فرصت داده است. این فرد می گوید: وقتی تورم صددرصد بالا رفته، دولت حق ندارد از جیب کسی که با اجاره خانه امرارمعاش می کند به مستأجر صدقه بدهد و او را رودرروی صاحب خانه قرار دهد. فرد دیگری نیز می گوید که آپارتمان خود را اجاره داده و در آپارتمان بزرگ تری اجاره نشین شده و حالا مجبور است به خانه خود برگردد اما مستأجر می گوید طبق قانون باید این قرارداد یک سال دیگر تمدید شود. او می افزاید: قرارداد ما آخر شهریور تمام است و مستأجر برای اینکه دست پیش را بگیرد به شورای حل اختلاف آمده و خواستار تمدید قرارداد شده است. این فرد اظهار می کند فقط به دلیل این که حوصله دادگاه و شورای حل اختلاف را نداشته با صاحب خانه خود درگیر نشده و الآن باید برای تخلیه خانه خود کفش آهنی بپوشد و از پله های شورای حل اختلاف بالا و پایین برود.

تخلیه ملک با فروش صوری

یکی از مواردی که صدور حکم تخلیه به نفع مالک را مستثنا می کند، فروش ملک در زمان اجاره است؛ اما آنگونه که برخی از مراجعه کنندها به شورای حل اختلاف می گویند و البته مشاوران املاک نیز تأیید می کنند، این مسئله باعث شده برخی از مالکان با قبول هزینه های نقل وانتقال ملک، مقدمات دریافت حکم تخلیه را فراهم آورند. یکی از مستأجرانی که به مجتمع شورای حل اختلاف نظام آباد مراجعه کرده، می گوید: پس ازاینکه پیشنهاد افزایش ۷۰ درصدی اجاره را رد کرده، به شورای حل اختلاف فراخوانده شده و اینجا گفته اند که به دلیل فروش ملک و انتقال سند قطعی، باید خانه را تخلیه کند. او این اقدام مالک را یک نوع خصومت عنوان می کند؛ چراکه هزینه انتقال سند عملاً افزایش ۷۰ درصدی اجاره بها را نیز خنثی می کند و موجر فقط برای بلند کردن مستأجر این کار را انجام داده است. مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز رواج فروش صوری املاک برای دریافت حکم تخلیه را تأیید می کند و به همشهری می گوید: مصوبه ستاد مقابله با کرونا در بازار اجاره دردسرساز شده و کارکرد بازار را به هم ریخته است؛ برای همین برخی مالکان که به هر دلیلی خواستار تخلیه ملک خود هستند و طبق مصوبه ستاد مقابله با کرونا قادر به انجام این کار نیستند، با فروش صوری ملک به آشنایان و افراد امین، حکم تخلیه را می گیرند.

سامان عسکری

وکیل پایه یک دادگستری
عضو کانون وکلای دادگستری مرکز
مدرس دانشگاه
دانشجوی دکتری حقوق خصوصی

آدرس : هرمزگان ، بندرعباس ، حدفاصل چهارراه مرادی و قدس ، نبش کوچه رضوان۴ ، ساختمان مشیر، طبقه سوم واحد ۱۲

شماره های تماس:
۰۷۶۳۲۲۳۲۸۵۷

۰۹۱۹۴۱۰۵۱۲۴

۰۹۰۳۴۱۹۷۱۸۲

مطالعه بیشتر